בנק הפועלים בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח'

פסק דין

השופט עודד גרשון:

1.ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט יהושע רטנר) מיום 19.04.12 בתיק אזרחי 24811/06.

2.השתלשלות העניינים

א. חברת נתיב דוד חברה קבלנית בע"מ (להלן - "נתיב דוד" או "החברה" או "הקבלן") הקימה פרויקט בניה בעיר עפולה שקבל את הכינוי "ניצנים". במסגרת הפרויקט נבנו שני בנייני דירות בהפרש של שנה זה מזה. הראשון כונה "ניצנים א" והשני - "ניצנים ב".

ב. המערער, בנק הפועלים בע"מ (להלן – "בנק הפועלים") העמיד לחברה אשראי של כ- 1,500,000 ₪ לצורך רכישת המקרקעין, כנגד שעבוד הקרקע לטובתו במשכנתא מדרגה ראשונה. בשלב מאוחר יותר, עמד היקף האשראי שנתן בנק הפועלים לחברה על כ- 4,000,000 ₪. התקבולים ממכירת הדירות שהוזרמו לחשבון החברה בבנק הפועלים הסתכמו בסך של כ- 18,000,000 ₪.

ג. לאחר מכירתה של כל דירה ודירה נהגה החברה לפנות לבנק הפועלים ולבקש "מכתב החרגה" על פיו, זכויות רוכש הדירה תהיינה קודמות לזכויות הבנק על פי שטר המשכנתא שנרשם על המקרקעין. זאת, בכפוף לכך שכספי ההלוואה הניתנת לרוכש לרכישת הדירה יוזרמו ישירות לחשבון החברה בבנק הפועלים.

ד. "מכתב ההחרגה" איפשר לבנקים שנתנו הלוואות לרוכשי הדירות בפרוייקט, לרשום הערת אזהרה לטובתם במקביל לרישום המשכון על זכויות רוכש הדירה.

ה. המשיב מס' 1, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן – "בנק דיסקונט") הגיש לבית המשפט קמא את כתב התביעה נשוא הערעור (תיק אזרחי 24811/06). התביעה הוגשה כנגד מר ישראל גלוזבנד (הנתבע מס' 1, להלן – "גלוזבנד") וכנגד בנק הפועלים (הנתבע מס' 2).

עניינו של כתב התביעה בהלוואה שנתן בנק דיסקונט לגלוזבנד, במטרה לרכוש דירה מהחברה. גלוזבנד החזיר חלק קטן מן ההלוואה ועזב את הארץ ביום 25.02.01 לבלי שוב. עם הפסקת תשלומי החזר ההלוואה, העמיד בנק דיסקונט את מלוא ההלוואה לפירעון מוקדם, ויתרתה נכון ליום הגשת התביעה עמדה על סך של 589,307 ₪.

ו. בדיעבד התברר כי גלוזבנד התקשר עם חברת נתיב דוד, ביום 27.09.00, בחוזה למראית עין בלבד, כשלכאורה רכש את דירה מס' 4 בפרויקט החברה "ניצנים", בעפולה הידוע כגוש 16683 חלקות 10 ו-11. כן התברר כי בפרויקט הוקמו שני בניינים, ובהם שתי דירות מס' 4 אשר שתיהן מאוכלסות בקונים תמימים שרכשו זכויות בדירות.

ז. בנק הפועלים שלח הודעות לארבעה צדדים שלישיים: 1. מר גלוזבנד שקבל את ההלוואה מבנק דיסקונט; 2. מר דוד נתיב, בעל החברה (יחד עם אשתו, אסתר נתיב) ומנהל החברה; 3. עו"ד ישראל שטרסלר, אחיו של מנהל החברה ומי ששימש כעורך דינה של החברה; 4. מר ישי גר, ששימש כחשב החברה בעת ביצוע הפרוייקט.

ח. בית המשפט קמא קבל את התביעה במלואה. מכאן הערעור שלפנינו.

3.פסק דינו של בית משפט קמא

א. בפסק דינו קבע בית המשפט קמא כי בנק הפועלים שימש "בנק מלווה פיננסי" לפרויקט "ניצנים" של חברת נתיב דוד; כי הבנק העניק לחברה אשראי גבוה וכי אשראי זה ניתן לצורך ביצוע הפרוייקט כולו ולא רק לשם רכישת הקרקע.

יתרה מכך, בית המשפט קבע כי לבנק הפועלים הייתה שליטה מוחלטת על יכולת החברה למכור דירות. זאת, משום שכתנאי למכירת הדירות היה צורך לקבל ממנו "מכתב החרגה". ועוד, פקידת הבנק הגב' שולוייס, ביצעה מעקב אחרי מכירת הדירות בטבלה שערכה.

ב. בהתייחסו לשאלת אחריותו של הבנק לנזקי צדדים שלישיים, גם אם הוא עצמו אינו מגדיר עצמו כמלווה פיננסי, ציטט בית המשפט קמא מתוך ע"א (מחוזי תל אביב) 1198/09 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ ואח', (פורסם במאגרים המשפטיים 2011):

"גם אם בל"ל לא שימש כבנק מלווה בליווי פיננסי מלא בפרוייקט, הרי הוכח כי לפחות חלק משמעותי מאותם אלמנטים הקשורים לליווי פיננסי התקיימו במקרה דנן.

כך, מתן הלוואות בסכומים משמעותיים על ידי בל"ל וכנגד שעבוד מלוא הזכויות במקרקעין. כך הנפקת אותן ערבויות לפי חוק המכר דירות וכך מכתבי החרגה ביחס לאותן יחידות אשר נרכשו על ידי הרוכשים השונים.

דהיינו, בל"ל קשור גם קשור לאותן "עסקאות יסוד" דהיינו, העברת כספי הלוואה לבל"ל כנגד אותה התחייבות של בל"ל לפי חוק המכר דירות בהנפקת הערבויות וכך אותה התחייבות להחרגת הממכר עם החזרת הערבות.